12年に1度マンションは外壁塗装が必須?費用や塗料・業者の選び方などご紹介!

12年に1度マンションは外壁塗装が必須?費用や塗料・業者の選び方などご紹介!

賃貸オーナーであっても分譲購入者であっても「マンションが美しく、価値あるものであって欲しい」と願うのは当然です。
だからこそ、マンションも一戸建て住宅と同じく定期的な外壁塗装が必須。

ここでは、マンションの外壁塗装について徹底解説していきます。
なぜ外壁塗装が必要なのか、マンションの外壁塗装にはどれくらいの費用がかかるのかなどを詳しく紹介しましょう。

マンションには定期的な塗り替えが必須

マンションも一戸建て住宅と同じように定期的な外壁塗装が必要です。
ただし「なぜ必要なのか?」というのは、立場によって少々異なります。
ここでは、マンションオーナーとマンションに住まれている人の2つの視点から考えていきましょう。

【マンションオーナー編】マンションに外壁塗装が必要な理由

まず、マンション全体を所有して賃貸物件として経営しているマンションオーナーの場合を考えてみましょう。

マンションオーナーの場合は、次の2つの理由から外壁塗装が必要です。

・建物を保護するため
・入居率を維持、向上させるため

マンションの建物自体は、主に鉄筋・鉄骨とセメント・コンクリートでできています。
これらは非常に強固な材料ですが、いずれも「水に弱い」という特性があります。
ご存知とは思いますが、鉄は水分によってサビが発生し、セメント・コンクリートは水分を吸収することでひび割れて崩れやすくなります。

これらの建材を雨水や湿気などの水分から守る保護膜の役割を果たすのが、外壁塗装によって塗料が形成する『被膜』。
塗装の被膜のことを『塗膜(とまく)』といいますが、みなさんが持っている鉄製品は、どれも塗装されているか、または別の素材によって覆われているはずです。
鉄は空気中のわずかな水分によってもサビを発生させるため、塗装による被膜で防護するのが常識なのです。

また、セメント・コンクリートも、雨水や湿気を吸い込むことで膨張と収縮を繰り返してひび割れが発生します。

マンション建物の重要な躯体を形成する鉄筋・鉄骨とセメント・コンクリートを保護して、建物の強度や美観を維持するためには、外壁塗装は必須だということです。

また、マンション経営において何よりも重要なのがどれくらいの入居者がいるのかを示す入居率です。

誰だって、高い家賃を支払って入居するのですから、ひび割れだらけのお化け屋敷みたいなマンションには住みたくありません。
最近の消費者はとても賢いので、外壁にひび割れが目立つと「オーナーの管理姿勢が甘い」と評価されて入居率が下がってしまいます。

入居者が絶えない人気の賃貸マンションとして維持するためには、外壁塗装は最低限の投資なのです。

【マンションに住んでいる方編】マンションに外壁塗装が必要な理由

分譲マンションの購入者になると、いくらマンションの外壁塗装が重要だと知っていても、個人的に塗り替えができるわけではありません。
分譲マンションでは、定期的な保守にかかる費用を確保するために『修繕積立金』を支払い、修繕積立金によって外壁塗装をおこないます。

国土交通省が定めた『長期修繕計画作成ガイドライン』によると、分譲マンションでは12年程度に一度の周期で大規模な修繕工事をおこなうことが望ましいとされています。

マンション大規模修繕工事とは

・分譲マンションで、12年程度の修繕周期で大規模な修繕工事(長期修繕計画に基づく計画修繕工事やグレードアップのための改修工事)を行うことが一般的…

長期修繕計画作成ガイドライン |国土交通省

この「12年に1度の大規模修繕工事」に備えて費用を蓄えておかないと、いざ工事にとりかかるべきときに多額の費用を一気に徴収されることになります。

当然ですが「そんなに高いお金は払えない!」となり、費用が集まらずに工事は先送りに。
そうしている間にもマンションの劣化は進み、いつしか一度売却すれば買い手がつかない幽霊マンションのできあがりです。

分譲購入者の立場で考えた場合も、2つの理由があります。

一つ目の理由として、マンションの美観が整っていれば入居者の増加・維持に効果があるため、1戸あたりの修繕積立金の負担が軽くなります。
100世帯で1000万円の工事費用を負担するのと、50世帯で1000万円を負担するのを比較すれば、どちらがお得なのかは考えるまでもありませんよね。

反対に、美観を損なったマンションでは、入所者が減少して1戸あたりに課せられる大規模修繕費用の負担が重くなってしまいます。
満足できる修繕を行うためには、一世帯あたりの負担を倍増させるか、それとも修繕計画を一期まるごと遅らせるかの厳しい二択を選ぶことになるわけです。

二つ目の理由として、自分たちが住むマンションの外壁が美しく保たれていれば、満足感を得られて生活の質が向上します。
誰でも「住宅ローンを組んでまで購入したマンションが、見るも無残な姿になった」と感じれば、住んでいて心地よいものではないでしょう。

マンションの外観を定期的に修繕して美観を向上させれば、住み心地や満足感が向上します。
美しく塗り替えられたマンションをみれば「良い買い物をした」という新築当時の喜びを思い出させます。

分譲購入者の立場にしてみれば「共有部分の外壁にはあまり興味がわかない」という方が多いのは事実。
しかし、月々の負担額や人生の価値を左右すると知れば、また考えは変わってきます。

マンションの外壁塗装の工事期間と作業工程

マンションの修繕工事には『改良』と『改修』の2種類があります。
改良とは、元の状態よりも高性能にすることで、先々の劣化に耐えて周囲の一般水準の向上に追い付かせようとするものです。
改修とは、改良に加えて劣化部分を修繕することで、さらにマンションの性能を向上させることをいいます。

マンションの外壁塗装は『改修』に含まれる工事のひとつで、劣化した塗装を修繕し、改良との相乗効果でマンションの価値を高める効果があります。

では、改修工事のひとつである外壁塗装は、どんな流れでおこなわれるのでしょうか?
どれくらいの間、工事が続くのかもマンションオーナーや実際にそこに住む人にとっては気にかかるところでしょう。

マンションの外壁塗装が完了するまでには、おおむね3か月前後の時間がかかります。
10階建て50戸以下の比較的に小規模なマンションでも最低2か月、それ以上の大型マンションでは3~4か月もかかることがあります。

マンションの外壁塗装は改修工事のひとつとしておこなわれるため、ほかの工事と並行したスケジュールの中で工程が進みます。

マンションの外壁塗装の作業工程

① 着工前の準備

・計画書の作成
・官公庁への届出(足場設置は労働基準監督署、道路使用許可は警察署など)
・住民や近隣住宅への説明会、挨拶など
・工事計画を周知する掲示物、チラシの配布など
着工前の準備

② 共通仮設工事

・工事仮設事務所や作業員の休憩所、トイレや手洗い場などの設置
(アスベスト工事の場合はシャワー室も必要)
・資材、廃材置き場の設置
・電気設備、給排水設備の設置
・工事用車両、関係車両の駐車場の確保 等
共通仮設工事

③ 足場の仮設工事

・足場の敷設
・立ち入り禁止や頭上注意などの看板設置
足場の仮設工事

④ 下地の修繕工事

・セメント、コンクリートの修繕など
下地の修繕

⑤ 高圧洗浄

・高圧洗浄機による汚れ、カビなどの除去
・カビの付着がひどい場合は薬剤によるバイオ洗浄
※洗浄作業は洗濯物や窓の開放などがないように、事前に告知した日時にのみおこなわれる
下地の修繕

⑥ 防水(シーリング)工事

・サッシ、配管の根元などのコーキング
・タイルや躯体の目地コーキング
・屋上、バルコニー床などの防水工事
防水(シーリング)工事

⑦ 養生

・ガラス、サッシなどをビニールや紙テープでマスキング
・外廊下などの床面をノンスリップビニールでマスキング
・雨樋、配管類などのマスキング
養生

⑧ 下地処理

・扉、手すり、非常階段などの鉄部のケレン作業
・クラック、剥がれ、穴などの補修
下地処理

⑨ 外壁塗装・付帯部塗装

・外壁部分の下地塗装、中塗りと上塗り
・廊下やバルコニー部分の壁と天井の塗装
・エレベーターホール、階段室などの内部塗装
・扉、手すりなど鉄部のサビ止め塗装、中塗りと上塗り
・雨樋、隔壁や隔て板などの塗装
外壁塗装・付帯部塗装

⑩ 検査

・施工会社基準の検査
・発注者、管理者基準の検査
検査

⑪ 足場の解体工事・撤去作業

・足場の解体
・足場資材の撤去、搬出
・仮設事務所、看板類や囲い壁などの撤去
・廃材の撤去、搬出
足場の解体工事・撤去作業

⑫ 引き渡し

・竣工検査
・工事完了報告書の確認
引き渡し

このように、マンションの外壁塗装は実に細かいことがお分かりになるでしょう。
マンションの修繕は「工事をします」「足場を建てます」というだけでも関係官庁の許可が必要で、せっかく足場が建っているのだからできる工事は一気に片づけてしまいます。
だからこそ、2~3か月という長い工期が必要となるわけです。

マンションの外壁塗装にコスパの良い塗料の選び方

マンションの外壁塗装に使用する塗料は、耐用年数がおおむね10~15年以内の塗料を選ぶのがセオリーです。

先ほど「マンションの大規模修繕は12年に一度」と説明しました。
この周期を下回る耐用年数しかない塗料を使ってしまうと、次回の大規模修繕工事の時期まで、塗膜が劣化した状態のままになってしまいます。

「それなら耐用年数が長いほうが良い」と考えるかもしれませんが、では耐用年数がこれをずっと上回るハイグレードな塗料を使えばいいのかというと、それも間違いです。
もし耐用年数が15~20年の塗料を使ってしまうと、大規模修繕の時期と外壁塗装時のタイミングにずれが生じてしまいます。

マンションはとても巨大な建造物なので、足場の敷設・撤去だけでとんでもない費用がかかります。
だから「まだ塗り替え時じゃないので、外壁塗装だけは数年先に…」とほかの修繕工事とタイミングを分離してしまうと余計な費用がかかってしまうのです。

マンションの外壁塗装は大規模修繕のタイミングとあわせて耐用年数が10~15年以内のものを選びましょう。

マンション外壁塗装で使用する塗料の種類

マンションの外壁塗装では、下塗り・中塗り・上塗りの「3度塗り」が基本です。

外壁は塗料との密着度を高める下地材を、鉄部はサビの発生を抑えるサビ止め材を最初に塗装し、その後、色がついた塗料を2回かさねて塗装します。

外壁の下地材には、シーラーとフィラーがあります。

シーラーとフィラーの単価表
下地材の種類 特徴 1㎡あたりの単価
(塗装費用込み)
シーラー ・外見は無色またはわずかに白濁している。
・液体状で粘性がない。
・素地と塗料の密着を高める効果がある。
600~1500円
フィラー ・粘性が強くドロッとした質感。
・厚みをつけて塗装する
・追従性が高く軽度のクラックも補修する
・塗装面に模様をつける場合にも使用する

シーラーを使用する場合、ハケやローラーで塗装できるため施工性が高く、材料費を含めても1㎡あたり600~1000円程度が相場です。
フィラーでもローラーで塗装できるものがありますが、コンクリート面ではコンクリート用フィラーの使用が推奨されています。
コンクリート用フィラーはコテ塗りの必要があるため、ローラー塗装よりも施工性が劣りわずかに単価が上がって1500円前後が相場となります。

外壁塗装の主役である色付きの塗料は、下の表のようにグレード別で耐用年数や塗装単価が変動します。

塗料の単価表
塗料グレード 耐用年数 1㎡あたりの単価(中塗り・上塗りの塗装費用込み)
アクリル樹脂塗料 5~7年 1000~1200円
ウレタン樹脂塗料 8~12年 1800~2000円
シリコン樹脂塗料 10~15年 2500~3000円
ラジカル塗料 10~15年 3000~3500円
フッ素樹脂塗料 15~20年 3500~4000円
遮熱・断熱塗料 15年~20年 3500~4000円
無機塗料 15年~20年 4500~5500円
光触媒塗料 10〜15年 4000~5000円

「耐用年数が10~15年以内」という条件に照らすと、マンションの外壁塗装にはシリコン樹脂系塗料ラジカル塗料がベストだといえます。

アクリル樹脂系・ウレタン樹脂系では耐用年数が心もとなく、フッ素樹脂系や無機のようなハイグレードのものでは少々もったいない結果になるでしょう。

ローラーなどの手作業と吹き付けでは塗装費用に差がある?

外壁塗装にはローラーやハケを使った手作業による仕上げのほかにも

・コンプレッサーを使った『吹き付け塗装
・リシンという骨材を混合した塗料を吹き付ける『リシン吹き付け
・粘性が高い下地材を球状に吹き付けてプラスチックローラーで押さえて仕上げる『吹き付けタイル

などの仕上げ方法があります。

マンションは塗装面が広く、ハケやローラー塗装では効率が悪いため、吹き付けによる塗装が一般的です。
ローラーなどによる手作業の仕上げでも、吹き付けによるスプレー仕上げでも、基本的に塗装費用の差はありません。

工期を短縮するためなら吹き付け塗装が適しているし、周囲の住宅などと近接していて吹き付け塗装では塗料の飛散が気になる場合は手作業での塗装になります。
費用面を配慮して仕上げ方法を選ぶのではなく「どんな仕上げが好みなのか?」「どの工法が適しているのか?」によって仕上げ方法を選ぶと考えましょう。

マンションの外壁塗装を成功させるなら『タイミング』が大事

マンションの外壁塗装を成功させるコツは『タイミング』を重視することです。

大規模修繕のタイミングとあわせて、足場や仮設事務所などの費用がムダに重複しないように計画すれば、長期的に見るトータルコストは安くなります。
マンションの外壁塗装では、工事価格を安上がりにするために塗料のランクを下げたり、工程を省いて人件費を削ったりすると失敗に終わるでしょう。

マンションの外壁塗装は、塗装面積が広くわずかな単価の差が大きな差となります。
良心的な工事で少しでも費用を削りたいなら、複数の塗装業者に見積もりを依頼するのがベストです。

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